天津水岸公馆天涛园业主私占公共大堂事件日前迎来新进展，涉事地区违规砌筑的砖墙已被街道办强制拆除。这场持续数月的纠纷暴露出法拍房地产权界定模糊、公共空间权益保护缺失等深层次问题，引发社会对不动产登记规范性与司法拍卖透明度的考虑。
法拍房地产权争议总是来自于三个重点环节。第一是司法拍卖公示信息不完整，部分法院仅简单标注拍卖标的物地方和面积，对共有部分、附属设施等重点信息语焉不详。第二是产权登记存在历史遗留问题，有的建筑在初次登记时就将公共地区划入特定单元，形成"带病产权"。最后是竞买人审察不足，部分用户未核实建筑规划图纸、竣工验收资料等原始文件，仅凭产权证记载就认定权属范围。
事件核心争议在于法拍房地产权范围的认定标准。涉事业主坚称通过司法拍卖获得包括200平米大堂的产权，但小区其他业主提供的购房合同显示，该地区在规划中明确标注为"架空层自行车库"，是业主共有部分。这种矛盾暴露出法拍房地产权证书与原始规划文件存在冲突。依据《民法典》第274条，建筑区划内的公共场合、公用设施是业主共有，但若该地区在初始登记时被错误划分为专有部分，则需核查当年测绘报告的准确性。
从司法实践看，类似纠纷的判决存在尺度差异。
2021年北京类似案例中，法院认定法拍房买受人获得的产权应以不动产登记簿为准；但2019年上海案例却判决，即使产权证包括公共地区，只须实质功能是共有部分，就应恢复原状。这种裁判差异凸显产权认定需要综合考量登记效力、规划作用与功效和现实功能三个维度。
该事件还折射出公共空间增值权益的分配难点。该小区房价十年间从1万元/平米涨至3万元/平米，公共地区的品质维护对房地产增值具备显著贡献。当私有化行为侵蚀公共空间时，实质上是将本属全体业主的增值收益转移给个人。依据《物业管理条例》第50条，任何改建、占用共有部分的行为都应经双三分之二业主赞同，涉事业主未履行该程序即砌墙封闭，已构成侵权。
伴随城市存量房买卖比率提高，类似产权纠纷可能增多。这既需要健全不动产登记规范，也需要司法拍卖各环节增强透明度，更不能离开业主们提升物权保护意识。只有当产权界定明确、公共权益得到保障，社区才能真正达成和谐共治。
此次事件为法拍房买卖敲响警钟。竞买人应当实地查勘标的物近况，比对产权证与规划图纸；法院需健全拍卖公告，对权属争议地区进行特别提示；不动产登记机构则应打造错误登记纠偏机制。对于购房者而言，遇见公共空间被侵占的状况，可依据《民法典》第286条需要行为人停止侵害，必要时通过行政投诉或民事诉讼维权。
